قوانین و مقررات املاک و مستغلات در دبی
دبی به سرعت خود را به عنوان یک مقصد برتر برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات قرار داده است و به دلیل بازار پویا و سیاست های سرمایه گذار پسند، توجه سرمایه گذاران جهانی را به خود جلب کرده است.
این شهر با خط افق نمادین، محیطی مناسب برای سرمایه‌گذاران، و اقتصاد پررونق، همچنان به عنوان مقصدی برای سرمایه‌گذاری در املاک به رشد خود ادامه می‌دهد. برای تصمیم گیری آگاهانه در بازار املاک دبی، داشتن درک روشنی از سیستم های حقوقی و مقرراتی که بر معاملات املاک نظارت می کنند بسیار مهم است—چه در حال خرید، فروش یا سرمایه گذاری هستید.
در این راهنمای جامع، قوانین و مقررات املاک و مستغلات در دبی را بررسی خواهیم کرد، از جمله قوانین کلیدی، مقامات، حقوق مالکیت، و رویه‌های قانونی.
نمای کلی از بازار املاک و مستغلات دبی
بازار املاک و مستغلات دبی با سطح بالایی از شفافیت، یک چارچوب قانونی طراحی شده برای محافظت از سرمایه گذاران، و انواع گزینه های املاک از مسکن ارزان قیمت تا توسعه های فوق لوکس مشخص می شود. این بخش توسط چندین نهاد دولتی تنظیم می شود که عملکردهای منصفانه را تضمین می کنند، اختلافات را حل می کنند و ثبات بازار را حفظ می کنند
در سال‌های اخیر، دبی با اجرای گزینه‌های ویزا انعطاف‌پذیر، راه‌اندازی برنامه‌های اقامت طولانی‌مدت، و تضمین حقوق مالکیت خارجی، تلاش‌های قابل‌توجهی برای جذب سرمایه‌گذاری جهانی انجام داده است. این مراحل به بلوغ و شهرت جهانی بازار افزوده است.
مقامات نظارتی کلیدی
- دپارتمان زمین دبی (DLD): دپارتمان زمین دبی (DLD) نقش اصلی را در مدیریت معاملات املاک و مستغلات و نگهداری سوابق رسمی املاک در سرتاسر امارت ایفا می کند. خدماتی مانند ثبت ملک، ارزیابی و صدور سند مالکیت را ارائه می دهد. DLD همچنین پلتفرم‌های نوآورانه‌ای مانند سیستم "Mollak" را معرفی کرده است که برای ایجاد شفافیت و نظارت بر مدیریت هزینه خدمات در توسعه‌های دارایی مشترک طراحی شده است.
- آژانس تنظیم مقررات املاک و مستغلات (RERA): RERA بازوی نظارتی DLD است. مسئولیت صدور مجوز به کارگزاران املاک، توسعه دهندگان و شرکت های مدیریت املاک را بر عهده دارد. RERA همچنین پروژه ها را نظارت می کند، از انطباق با قوانین اطمینان می دهد و اختلافات بین ذینفعان را حل می کند.
- شهرداری دبی و دادگاه‌های دبی: نهادهای دیگری مانند شهرداری دبی بر برنامه‌ریزی و منطقه‌بندی نظارت می‌کنند، در حالی که دادگاه‌های دبی به اختلافات املاک و مستغلات رسیدگی می‌کنند که فراتر از RERA تشدید می‌شوند.
انواع مالکیت دارایی
- مالکیت آزاد: مالکیت آزاد به خارجی ها امکان خرید، فروش، اجاره و به ارث بردن ملک را در مناطق تعیین شده بدون محدودیت می دهد. مناطق آزاد شامل مناطق پرطرفدار مانند دبی مارینا، مرکز شهر دبی، پالم جمیرا، و خلیج بیزینس است.
- مالکیت اجاره ای: در مالکیت اجاره ای، خریداران می توانند ملکی را برای مدت 10 تا 99 سال اجاره کنند اما مالک زمین نیستند. پس از پایان مدت اجاره، مالکیت به مالک آزاد باز می گردد.
- حقوق حق انتفاع و مصطحات: علاوه بر مالکیت آزاد و اجاره، دبی همچنین حقوق انتفاع (حق استفاده و بهره مندی از ملکی بدون داشتن آن) و حقوق مساطحه (اعطای حق توسعه زمین متعلق به دیگری) را نیز مجاز می داند.
قوانین حاکم بر املاک و مستغلات در دبی
- قانون شماره 7 سال 2006 (قانون ثبت زمین): این قانون بر ثبت املاک و مستغلات حاکم است و تضمین می کند که مالکیت به طور رسمی در ثبت DLD ثبت شده است.
- قانون شماره 8 سال 2007 (قانون حساب سپرده): توسعه دهندگان را ملزم می کند که برای هر پروژه یک حساب امانی باز کنند تا اطمینان حاصل شود که پرداخت های خریداران فقط برای ساخت آن پروژه خاص استفاده می شود.
- قانون شماره 13 سال 2008 (ثبت موقت املاک): کلیه فروش املاک خارج از طرح باید در ثبت موقت املاک، پایگاه داده ای که توسط دپارتمان زمین دبی مدیریت می شود، مستند شود تا از شفافیت معاملات و پاسخگویی قانونی اطمینان حاصل شود. به ردیابی فروش و تضمین شفافیت کمک می کند.
- قانون شماره 9 سال 2009 (قانون طبقات): املاک مشترک مانند ساختمان های دارای واحدهای متعدد را تنظیم می کند و مدیریت صحیح و نگهداری مناطق مشترک را تضمین می کند.
- قانون اجاره (قانون شماره 26 سال 2007 و قانون شماره 33 سال 2008): این قوانین روابط بین مالک و مستأجر را تنظیم می کند، از جمله افزایش اجاره بها، شرایط تخلیه و حل اختلاف.
- قانون شماره 6 سال 2019 (قانون دارایی های مشترک): این قانون نحوه مدیریت ساختمان ها و جوامع را بازسازی کرد. استفاده از شرکت های مدیریتی و سامانه ملاک را برای شفافیت در وصول هزینه خدمات الزامی می کند.
مقررات کارگزار املاک
برای فعالیت قانونی در بازار املاک و مستغلات دبی، کارگزاران ملزم به دریافت مجوز از آژانس تنظیم مقررات املاک و مستغلات (RERA) هستند. این شامل گذراندن دوره های آموزشی حرفه ای و گذراندن موفقیت آمیز آزمون واجد شرایط است.
فرایند صدور گواهینامه تضمین می‌کند که کارگزاران درک کاملی از قوانین مالکیت، رویه‌های اخلاقی و رویه‌های بازار دارند—که اعتماد و حرفه‌ای بودن را در صنعت ارتقا می‌دهد. آیین نامه اخلاقی RERA شفافیت، انصاف و مسئولیت پذیری را از همه متخصصان املاک و مستغلات الزامی می کند.
مجازات سختگیرانه ای برای فعالیت کارگزاری بدون مجوز وجود دارد که شامل جریمه های سنگین و قرار گرفتن در لیست سیاه احتمالی می شود.
مقررات برنامه‌نویس و فروش خارج از برنامه
توسعه دهندگان باید در RERA ثبت نام کنند و هنگام فروش املاک خارج از طرح باید مقررات سختگیرانه را رعایت کنند. این موارد عبارتند از:
- حفظ حسابهای امانی
- ایمن سازی مجوزها قبل از راه اندازی پروژه ها
- ارسال به‌روزرسانی‌های پروژه به RERA
- ارائه جدول زمانی و مشخصات مشخص به خریداران
خریداران خارج از طرح باید ثبت پروژه را در وب‌سایت DLD تأیید کنند تا مطمئن شوند که قانونی و تأیید شده است.
توسعه‌دهندگان باید قبل از شروع به جمع‌آوری پرداخت‌های کلان از خریداران، درصد مشخصی از ساخت و ساز را تکمیل کنند.
مقررات اجاره
قوانین اجاره دبی برای محافظت از مالکان و مستاجران طراحی شده است. ماشین حساب افزایش اجاره که در وب سایت DLD موجود است، افزایش اجاره بها را بر اساس شرایط فعلی بازار تعیین می کند. مستاجرین می توانند در صورت اختلاف نظر با مرکز حل و فصل اختلاف اجاره (RDSC) شکایت کنند.
اخطارهای تخلیه باید حداقل 12 ماه قبل ارائه شود، و دلایل معتبر باید طبق قانون ارائه شود، مانند فروش ملک یا استفاده شخصی مالک.
امکان سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REIT) و صندوق
REIT در دبی به سرمایه گذاران این امکان را می دهد که بدون داشتن مالکیت مستقیم ملک، در املاک و مستغلات درآمدزا سرمایه گذاری کنند. آنها توسط اداره خدمات مالی دبی (DFSA) تنظیم می شوند و نقطه ورود قابل دسترس تری به بازار املاک ارائه می دهند.
REIT به نقدینگی بازار کمک می‌کند و جایگزینی با ریسک پایین‌تر برای کسانی است که به‌دنبال مدیریت مستقیم املاک نیستند.
ارث و جانشینی اموال
دبی برای ارث از قوانین شریعت پیروی می کند، مگر اینکه متوفی وصیت نامه ثبت شده در دفتر ثبت وصیت نامه و وصیت نامه DIFC داشته باشد. مهاجران غیر مسلمان تشویق می شوند وصیت نامه هایی را تهیه کنند تا اطمینان حاصل شود که دارایی های آنها مطابق میل آنها توزیع می شود.
وصیت نامه DIFC می تواند املاک و دارایی های شخصی را در دبی و امارات پوشش دهد و آرامش خاطر را برای سرمایه گذاران خارجی فراهم کند.
مالیات و هزینه‌های دارایی
دبی مالیات بر دارایی نمی گیرد و این امر آن را به مقصدی جذاب برای سرمایه گذاران تبدیل می کند. با این حال، هزینه های خاصی اعمال می شود:
- هزینه ثبت نام: 4% ارزش ملک
- هزینه نمایندگی: معمولاً 2٪ از ارزش دارایی
- هزینه برنامه‌نویس: بسته به توسعه‌دهنده متفاوت است
- هزینه تعمیر و نگهداری: سالانه به ازای هر فوت مربع شارژ می شود
- هزینه ثبت وام مسکن: 0.25% مبلغ وام
این کارمزدها باید در کل هزینه سرمایه گذاری لحاظ شود.
حل اختلاف املاک و مستغلات
اختلافات را می توان از طریق مرکز حل و فصل اختلاف اجاره، RERA، یا دادگاه های دبی حل و فصل کرد. این فرآیند به گونه ای طراحی شده است که منصفانه، کارآمد و شفاف باشد. میانجیگری اغلب قبل از تشدید اقدامات قانونی تشویق می‌شود.
DLD همچنین دارای یک بخش امور حقوقی است که خدمات مشاوره ای را به سهامداران دارایی ارائه می دهد.
به‌روزرسانی‌ها و ابتکارات اخیر
- ویزای طلایی برای سرمایه گذاران املاک: سرمایه گذارانی که ملکی به ارزش 2 میلیون درهم یا بیشتر خریداری می کنند، واجد شرایط دریافت ویزای طلایی 10 ساله هستند که اقامت طولانی مدت و امنیت بیشتری را ارائه می دهد. هدف این ابتکار تشویق سرمایه گذاری بلندمدت و ثبات جمعیت است.
- تحول دیجیتال: DLD چندین ابتکار هوشمند مانند ثبت سند مالکیت مبتنی بر بلاک چین، نقل و انتقال اموال آنلاین، و برنامه "Dubai REST" را راه اندازی کرده است که مدیریت دارایی و تراکنش ها را کارآمدتر می کند. ابزارهای ارزیابی آنلاین املاک، تورهای مجازی دارایی و تراکنش های بدون کاغذ، همگی بخشی از تلاش دبی به سمت یک املاک و مستغلات هوشمند هستند
مقررات خانه های تعطیلات
مالکان اکنون می توانند به صورت قانونی واحدهای خود را به عنوان خانه های تعطیلات از طریق پلتفرم های دارای مجوز، ارائه یک جریان درآمد جایگزین و بهبود املاک و مستغلات مرتبط با گردشگری، اجاره دهند.
بخش بازاریابی و گردشگری دبی (DTCM) اجاره‌های کوتاه‌مدت را تنظیم می‌کند و از انطباق با استانداردهای مهمان‌نوازی اطمینان می‌دهد.
نکاتی برای خریداران و سرمایه گذاران
- ثبت نام توسعه دهنده و پروژه را با DLD تأیید کنید
- برای راهنمایی با کارگزاران دارای مجوز مشورت کنید
- حقوق خود را به عنوان مستاجر یا خریدار درک کنید
- قبل از امضاء همه قراردادها را به دقت بررسی کنید
- از کانال های رسمی برای پرداخت و ثبت نام استفاده کنید
- قبل از پرداخت برای واحدهای خارج از طرح، وضعیت حساب امانی را بررسی کنید
- قوانین انجمن مالکان خانه (HOA) را در جوامع طبقاتی بخوانید
نتیجه گیری
بازار املاک و مستغلات دبی با مقررات قوی، سیاست های سرمایه گذار پسند و رویه های شفاف به تکامل خود ادامه می دهد. درک قوانین و چارچوب قانونی
است
برای تصمیم گیری آگاهانه و محافظت از سرمایه گذاری شما بسیار مهم است. خواه برای اولین بار خریدار، سرمایه گذار باتجربه یا مستاجر باشید، به روز ماندن در مورد آخرین مقررات املاک و مستغلات، تجربه ای امن و پرارزش را در یکی از پویاترین بازارهای ملک در جهان تضمین می کند.
با آموزش خود در مورد این قوانین و استفاده از خدمات متخصصان دارای مجوز، موقعیت بهتری خواهید داشت تا در منظره املاک و مستغلات هیجان انگیز دبی با اطمینان و وضوح حرکت کنید.
