Правила и положения в сфере недвижимости в Дубае

Дубай быстро занял позицию ведущего направления для инвестиций в недвижимость, привлекая интерес со стороны мировых инвесторов благодаря своему динамичному рынку и дружественной к инвесторам политике.

Благодаря своему знаковому горизонту, дружественной к инвесторам среде и бурно развивающейся экономике город продолжает процветать как направление для инвестиций в недвижимость. Чтобы принимать обоснованные решения на рынке недвижимости Дубая, крайне важно иметь четкое представление о правовых системах и правилах, которые контролируют сделки с недвижимостью, независимо от того, покупаете ли вы, продаете или инвестируете.

В этом всеобъемлющем руководстве мы рассмотрим правила и положения в сфере недвижимости в Дубае, включая основные законы, органы власти, права собственности и юридические процедуры.

Обзор рынка недвижимости Дубая

Рынок недвижимости Дубая характеризуется высоким уровнем прозрачности, нормативно-правовой базой, призванной защищать инвесторов, и разнообразием вариантов недвижимости: от доступного жилья до ультра-роскошных застроек. Сектор регулируется несколькими государственными органами, которые обеспечивают добросовестную практику, разрешают споры и поддерживают стабильность рынка

В последние годы Дубай предпринял заметные усилия по привлечению международных инвестиций, внедрив гибкие визовые опции, запустив программы долгосрочного проживания и обеспечив права собственности иностранцев. Эти шаги способствовали зрелости и мировой репутации рынка.

Ключевые регулирующие органы

• Департамент земель Дубая (DLD): Департамент земель Дубая (DLD) играет центральную роль в управлении сделками с недвижимостью и ведении официальных записей о недвижимости по всему эмирату. Он предоставляет такие услуги, как регистрация собственности, оценка и выдача документов о праве собственности. DLD также внедрил инновационные платформы, такие как система «Mollak», разработанная для обеспечения прозрачности и надзора за управлением платой за обслуживание в совместно принадлежащих объектах недвижимости.
• Агентство по регулированию рынка недвижимости (RERA): RERA является регулирующим подразделением DLD. Оно отвечает за лицензирование брокеров по недвижимости, застройщиков и компаний по управлению недвижимостью. RERA также контролирует проекты, обеспечивает соблюдение законов и разрешает споры между заинтересованными сторонами.
• Муниципалитет Дубая и суды Дубая: Другие организации, такие как муниципалитет Дубая, контролируют планирование и зонирование, в то время как суды Дубая рассматривают споры о недвижимости, которые выходят за рамки RERA.

Виды собственности на недвижимость

• Свободное владение: Свободное владение позволяет иностранцам покупать, продавать, сдавать в аренду и наследовать недвижимость в определенных районах без ограничений. К свободным районам относятся такие популярные районы, как Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah и Business Bay.
• Право аренды: При праве аренды покупатели могут арендовать недвижимость на срок от 10 до 99 лет, но не владеть землей. После окончания срока аренды право собственности возвращается владельцу.
• Права узуфрукта и мусатаха: Помимо права фригольда и права аренды, Дубай также допускает права узуфрукта (право пользоваться и извлекать выгоду из недвижимости, не владея ею) и права мусатаха (предоставление права на застройку земли, принадлежащей другому лицу).

Законы, регулирующие недвижимость в Дубае

• Закон № 7 от 2006 г. (Закон о регистрации земли): этот закон регулирует регистрацию объектов недвижимости и гарантирует, что право собственности официально зарегистрировано в реестре DLD.
• Закон № 8 от 2007 г. (Закон о счетах условного депонирования): он требует от застройщиков открывать счета условного депонирования для каждого проекта, чтобы гарантировать, что платежи покупателей используются только для строительства этого конкретного проекта.
• Закон № 13 от 2008 г. (Временный реестр недвижимости): все продажи объектов недвижимости на стадии строительства должны быть задокументированы во Временном реестре недвижимости — базе данных, управляемой Земельным департаментом Дубая, для обеспечения прозрачности транзакций и юридической ответственности. Он помогает отслеживать продажи и обеспечивает прозрачность.
• Закон № 9 от 2009 г. (Закон о стратах): регулирует совместное владение недвижимостью, например, зданиями с несколькими квартирами, и обеспечивает надлежащее управление и обслуживание общих зон.
• Закон об аренде (Закон № 26 от 2007 г. и Закон № 33 от 2008 г.): эти законы регулируют отношения между арендодателями и арендаторами, включая повышение арендной платы, условия выселения и разрешение споров.
• Закон № 6 от 2019 г. (Закон о совместном владении недвижимостью): этот закон реструктурировал способ управления зданиями и сообществами. Он предписывает использование управляющих компаний и системы Mollak для прозрачности взимания платы за обслуживание.

Правила брокерской деятельности в сфере недвижимости

Чтобы законно работать на рынке недвижимости Дубая, брокеры должны получить лицензию Агентства по регулированию рынка недвижимости (RERA). Это включает в себя прохождение профессиональной подготовки и успешную сдачу квалификационного экзамена.

Процесс сертификации гарантирует, что брокеры имеют четкое понимание законов о собственности, этических норм и рыночных процедур, что способствует доверию и профессионализму в отрасли. Кодекс этики RERA требует прозрачности, справедливости и ответственности от всех специалистов по недвижимости.

Существуют строгие наказания за нелицензированную брокерскую деятельность, в том числе большие штрафы и потенциальное внесение в черный список.

Правила застройщиков и продажи на стадии строительства

Застройщики должны быть зарегистрированы в RERA и должны соблюдать строгие правила при продаже недвижимости на стадии строительства. К ним относятся:

• Ведение счетов условного депонирования
• Получение разрешений перед запуском проектов
• Отправка обновлений проекта в RERA
• Предоставление покупателям четких сроков и спецификаций

Покупатели недвижимости на стадии строительства должны проверить регистрацию проекта на сайте DLD, чтобы убедиться, что он является законным и одобренным.

Застройщики также должны завершить определенный процент строительства, прежде чем они смогут начать собирать крупные платежи с покупателей.

Правила аренды

Законы Дубая об аренде призваны защищать как арендодателей, так и арендаторов. Калькулятор повышения арендной платы, доступный на сайте DLD, определяет допустимые повышения арендной платы на основе текущих рыночных условий. Арендаторы могут подать жалобу в Центр урегулирования споров по аренде (RDSC) в случае разногласий.

Уведомления о выселении должны быть направлены не менее чем за 12 месяцев, и должны быть указаны веские причины в соответствии с законом, такие как продажа недвижимости или личное использование владельцем.

Инвестиционные трасты недвижимости (REIT) и фонды

REIT в Дубае позволяют инвесторам инвестировать в доходную недвижимость, не владея ею напрямую. Они регулируются Управлением финансовых услуг Дубая (DFSA) и предлагают более доступную точку входа на рынок недвижимости.

REIT способствуют ликвидности рынка и предоставляют менее рискованную альтернативу для тех, кто не хочет управлять недвижимостью напрямую.

Наследование и преемственность имущества

Дубай следует законам шариата в отношении наследования, если только у умершего нет зарегистрированного завещания в Реестре завещаний и наследства DIFC. Немусульманским экспатриантам рекомендуется составлять завещания, чтобы гарантировать, что их активы распределены в соответствии с их желаниями.

Завещание DIFC может охватывать недвижимость и личные активы в Дубае и ОАЭ, предлагая спокойствие иностранным инвесторам.

Налоги и сборы на имущество

Дубай не взимает налоги на имущество, что делает его привлекательным местом для инвесторов. Однако применяются определенные сборы:

• Регистрационный сбор: 4% от стоимости недвижимости
• Агентский сбор: обычно 2% от стоимости недвижимости
• Сбор застройщика: варьируется в зависимости от застройщика
• Сбор за обслуживание: взимается ежегодно за квадратный фут
• Сбор за регистрацию ипотеки: 0,25% от суммы кредита

Эти сборы должны быть включены в общую стоимость инвестиций.

Разрешение споров по недвижимости

Споры могут быть разрешены через Центр урегулирования споров по аренде, RERA или суды Дубая. Процесс разработан так, чтобы быть справедливым, эффективным и прозрачным. Посредничество часто поощряется до того, как переходить к судебному иску.

В DLD также есть юридический отдел, который предоставляет консультационные услуги заинтересованным лицам в сфере недвижимости.

Последние обновления и инициативы

• Золотая виза для инвесторов в недвижимость: инвесторы, которые покупают недвижимость стоимостью 2 миллиона дирхамов ОАЭ или более, имеют право на 10-летнюю золотую визу, предлагающую долгосрочное проживание и дополнительную безопасность. Эта инициатива направлена ​​на поощрение долгосрочных инвестиций и стабильности населения.
• Цифровая трансформация: DLD запустил несколько интеллектуальных инициатив, таких как регистрация права собственности на основе блокчейна, онлайн-передача прав собственности и приложение «Dubai REST», что делает управление недвижимостью и транзакции более эффективными. Онлайн-инструменты оценки недвижимости, виртуальные туры по недвижимости и безбумажные транзакции являются частью стремления Дубая к интеллектуальной экосистеме недвижимости.

Правила для домов отдыха

Теперь владельцы могут легально сдавать свои объекты в аренду в качестве домов отдыха через лицензированные платформы, предлагая альтернативный источник дохода и улучшая недвижимость, связанную с туризмом.

Департамент туризма и коммерческого маркетинга Дубая (DTCM) регулирует краткосрочную аренду и обеспечивает соблюдение стандартов гостеприимства.

Советы покупателям и инвесторам

• Проверьте регистрацию застройщика и проекта в DLD
• Проконсультируйтесь с лицензированными брокерами для получения рекомендаций
• Осознайте свои права как арендатора или покупателя
• Внимательно изучите все договоры перед подписанием
• Используйте официальные каналы для платежей и регистрации
• Проверьте статус счета условного депонирования перед оплатой за незавершенные объекты
• Ознакомьтесь с правилами ассоциации домовладельцев (HOA) в сообществах страт

Заключение

Рынок недвижимости Дубая продолжает развиваться благодаря надежным правилам, дружественной к инвесторам политике и прозрачным процедурам. Понимание правил и правовой базы имеет

решающее значение для принятия обоснованных решений и защиты ваших инвестиций. Независимо от того, являетесь ли вы новичком, опытным инвестором или арендатором, оставаясь в курсе последних правил в сфере недвижимости, вы получаете безопасный и полезный опыт на одном из самых динамичных рынков недвижимости в мире.

Изучая эти законы и пользуясь услугами лицензированных специалистов, вы сможете лучше ориентироваться в захватывающем ландшафте недвижимости Дубая с уверенностью и ясностью.