Retournement ou investissement à long terme : choisir la meilleure stratégie pour réussir dans l'immobilier aux EAU

Le marché immobilier des Émirats arabes unis attire depuis longtemps les investisseurs locaux et internationaux, attirant ceux qui recherchent des profits rapides ainsi que ceux qui recherchent des rendements soutenus à long terme. Alors que le marché évolue constamment, en particulier dans des villes comme Dubaï et Abu Dhabi, les investisseurs sont aujourd'hui confrontés à une question importante : doivent-ils se concentrer sur le retournement à court terme, ou un investissement à long terme est-il le choix le plus judicieux ? Ce blog explore les deux stratégies, évaluant leurs avantages, leurs inconvénients et les domaines sur lesquels les investisseurs devraient concentrer leur attention en fonction de leurs objectifs.

Comprendre le retournement à court terme

Le retournement à court terme consiste à acheter une propriété, à y apporter des améliorations rapides à valeur ajoutée, puis à la revendre dans un court laps de temps pour réaliser un profit. Cette stratégie est devenue de plus en plus populaire aux Émirats arabes unis en raison de plusieurs facteurs :

• Cycles de marché en plein essor : Dubaï, en particulier, a connu des hausses périodiques des prix de l'immobilier. Ces cycles, s'ils sont correctement chronométrés, offrent aux flippers le potentiel de gains rapides.
• Revirement rapide : le retournement permet aux investisseurs de capitaliser rapidement sur des conditions de marché favorables sans être liés aux risques de marché à long terme ou aux ralentissements potentiels.
• Forte demande de luxe : des zones telles que la marina de Dubaï, Palm Jumeirah et le centre-ville de Dubaï connaissent souvent une forte demande de propriétés de luxe récemment rénovées, que les flippers peuvent cibler.

Cependant, le retournement à court terme n’est pas sans défis

• Fluctuations du marché : Le marché des Émirats arabes unis est connu pour ses hauts et ses bas, et des ventes mal planifiées peuvent entraîner des pertes.
• Coûts de transaction élevés : L'achat et la vente d'un bien immobilier entraînent des coûts de transaction tels que les frais d'agent, les frais de transfert et les taxes. Ceux-ci peuvent gruger les bénéfices même s’ils ne sont peut-être pas représentés de manière appropriée.
• Risques de rénovation : si les améliorations peuvent augmenter la valeur, elles comportent également des risques en termes de dépassement de coûts ou de valeur ajoutée inférieure à celle attendue.

Stratégie d'investissement à long terme

En revanche, l’investissement à long terme se concentre sur l’acquisition d’un bien immobilier dans l’intention de le conserver pendant plusieurs années, bénéficiant ainsi d’une appréciation progressive du capital et des rendements locatifs. Cette approche concerne davantage la stabilité, la réduction des risques et la génération de revenus passifs.

Pourquoi l’investissement à long terme est-il attrayant aux Émirats arabes unis ?

• Revenus de location constants* : Les Émirats arabes unis, en particulier Dubaï, sont une plaque tournante mondiale, attirant les expatriés, les touristes et les entreprises. Cela crée une demande constante de propriétés locatives. Les investisseurs dans des zones telles que Business Bay, Jumeirah Village Circle (JVC) et Dubai Hills Estate bénéficient souvent de rendements locatifs constants, généralement compris entre 6 et 8 %.
• Appréciation du capital* : Au fil du temps, certains emplacements des Émirats arabes unis ont démontré une appréciation constante de la valeur. Par exemple, les propriétés situées dans des quartiers établis comme Emirates Hills et les développements plus récents tels que MBR City ont connu une croissance constante des prix.
• Moins de dépendance au market timing* : contrairement au flipping, les investissements à long terme dépendent moins des fluctuations du marché à court terme. Les investisseurs peuvent surmonter des ralentissements temporaires, sachant que la valeur des propriétés augmente généralement avec le temps.

Bien entendu, l’investissement à long terme comporte également ses défis

• Mise de fonds initiale* : elle nécessite souvent un investissement initial important, les investisseurs devant obtenir un financement et gérer leurs engagements hypothécaires à long terme.
• Responsabilité de la direction* : conserver une propriété pendant des années implique des coûts d'entretien, des frais de gestion immobilière et des problèmes potentiels avec les locataires.
• Coût d'opportunité* : le capital immobilisé dans l'immobilier pourrait potentiellement générer des rendements plus élevés dans d'autres investissements à évolution rapide, tels que les actions ou les nouvelles classes d'actifs.

Où les investisseurs devraient-ils acheter ?

Qu'il s'agisse d'un retournement ou d'un investissement à long terme, le choix du bon emplacement est essentiel au succès. Vous trouverez ci-dessous quelques domaines recommandés en fonction de chaque stratégie :

Meilleurs domaines pour le retournement à court terme

• Dubai Marina* : Connue pour ses appartements haut de gamme, la Marina de Dubaï reste un quartier privilégié pour le flipping. Les acheteurs à la recherche de propriétés luxueuses au bord de l’eau sont souvent prêts à payer plus cher, en particulier pour les unités récemment rénovées.
• Centre-ville de Dubaï : Abritant des monuments emblématiques tels que le Burj Khalifa, ce quartier attire des acheteurs fortunés à la recherche de résidences centrales et haut de gamme. Les Flippers peuvent bénéficier de la demande d’appartements modernisés et haut de gamme.
• Palm Jumeirah : Cette île artificielle est synonyme de luxe. Renverser des villas ou des appartements haut de gamme ici, surtout s'ils sont dotés d'éléments modernes, peut générer des marges bénéficiaires élevées, compte tenu du prestige associé à l'emplacement.

Meilleurs domaines pour un investissement à long terme

• Jumeirah Village Circle (JVC) : offrant des prix d'entrée abordables par rapport à d'autres quartiers de Dubaï, JVC est idéal pour les investisseurs à long terme. Son marché locatif est solide, ce qui le rend attrayant pour ceux qui recherchent des revenus locatifs stables.
• Dubai Hills Estate : Une communauté planifiée qui continue de gagner en popularité. Il propose un mélange de villas et d'appartements, avec un développement important d'infrastructures et de commodités, garantissant une appréciation de la valeur à long terme.
• Business Bay : Ce quartier est de plus en plus prisé par les professionnels en raison de sa proximité avec le centre-ville de Dubaï et les quartiers financiers. Les investisseurs peuvent compter sur une forte demande locative et une appréciation constante du capital au fil du temps.

Faire le bon choix : investissement inversé ou investissement à long terme

Le choix entre le retournement et l'investissement à long terme dépend des objectifs, de la tolérance au risque et du calendrier de l'investisseur. Le retournement à court terme est idéal pour ceux qui recherchent des rendements rapides, à condition qu'ils soient à l'aise avec les risques inhérents au timing du marché et aux projets de rénovation. Les investisseurs qui se concentrent sur cette stratégie doivent avoir une bonne compréhension du marché, un accès rapide aux capitaux et la capacité d’agir rapidement sur les opportunités.

D’un autre côté, l’investissement à long terme convient à ceux qui recherchent la stabilité, un revenu passif et les avantages d’une appréciation du capital à long terme. Cela demande de la patience, mais dépend moins des mouvements du marché à court terme et permet aux investisseurs de créer de la richesse au fil du temps.

Le marché immobilier des Émirats arabes unis offre diverses opportunités à la fois aux investisseurs à court terme et aux investisseurs à long terme. Même si le potentiel de profits rapides du flipping est tentant, la sécurité et le revenu stable qui accompagnent un investissement à long terme peuvent être tout aussi gratifiants, sinon plus. Les investisseurs doivent tenir compte de leurs objectifs financiers, de leur tolérance au risque et de leur connaissance du marché lorsqu’ils décident de la voie à suivre. Quelle que soit la stratégie choisie, les Émirats arabes unis restent un marché florissant et dynamique, plein de potentiel pour les investisseurs immobiliers.