Настроения инвесторов в сфере недвижимости Дубая во время израильско-иранской войны: тенденции и аналитика

Ближний Восток уже давно является регионом, где геополитическая напряженность оказывает влияние на рынки во всех секторах: от энергетики до логистики и, все чаще, недвижимости.

В связи с обострением израильско-иранского конфликта настроения инвесторов в регионе стали осторожными и реактивными. Однако среди этой нестабильности рынок недвижимости Дубая выделяется как маяк стабильности и стратегических возможностей.

Пока мир с беспокойством наблюдает за разворачивающимися событиями, инвесторы, аналитики и застройщики задаются важным вопросом:

Как эта война влияет на рынок недвижимости Дубая? В этом блоге исследуются настроения инвесторов в это критическое время, освещаются новые тенденции, ключевые идеи и причины, по которым Дубай сохраняет свою привлекательность в нестабильные времена.

Дубай: региональное убежище на фоне эскалации напряженности

Исторически Дубай позиционировал себя как политически нейтральный и экономически прогрессивный город в регионе, часто определяемом своей волатильностью. Его сектор недвижимости процветал отчасти из-за этого восприятия нейтралитета и безопасности.

Во время конфликта между Израилем и Ираном это восприятие только усиливается. В отличие от некоторых соседних стран, которые либо напрямую вовлечены, либо подвержены риску экономического перетока, Дубай предлагает стабильную, безопасную и благоприятную для инвесторов среду. Это побудило многих региональных и международных инвесторов переместить или расширить свои интересы в сфере недвижимости в эмират.

Ключевой вывод: инвесторы рассматривают Дубай не только как центр элитной недвижимости, но и как безопасную зону сохранения капитала во время региональных кризисов.

Рост инвестиций частных лиц с высоким уровнем дохода (HNWI)

Одной из наиболее заметных тенденций с момента начала израильско-иранского конфликта стал заметный рост интереса со стороны состоятельных лиц (HNWI) из стран Ближнего Востока, включая Ливан, Иорданию, Ирак и даже сами Израиль и Иран.

Эти инвесторы ищут:

• Эти инвесторы ищут:
• Гарантия проживания через программы Golden Visa
• Стабильная доходность от аренды в престижных районах, таких как центр Дубая, Дубай Марина и Пальма Джумейра

По неофициальным данным крупных компаний, занимающихся недвижимостью в Дубае, количество запросов от состоятельных лиц с Ближнего Востока увеличилось на 30–40% с момента эскалации конфликта в начале 2025 года.

Ключевой вывод: политическая нестабильность вытесняет капитал из стран, подверженных конфликтам, в сегменты элитной жилой и коммерческой недвижимости Дубая.

Бегство к материальным активам

Война, как правило, вызывает психологический и финансовый сдвиг среди инвесторов — от спекулятивных рынков (таких как акции или криптовалюты) к материальным активам, таким как золото и недвижимость. Рынок недвижимости Дубая, известный своими предложениями по фригольду, высокой окупаемостью инвестиций и инфраструктурой мирового класса, становится привлекательной альтернативой

Последние рыночные данные показывают:

• Рост продаж недвижимости на стадии строительства на 12% в период с марта по май 2025 года
• Рост объемов сделок с роскошными виллами и брендовыми резиденциями
• Растущее внимание инвесторов к инвестициям, обеспеченным активами, с потенциалом доходности от аренды

Более того, такие застройщики, как Emaar, Damac и Sobha, сообщают о более высокой активности бронирования и более быстрой распродаже объектов на стадии строительства, особенно в проектах на набережной и закрытых жилых комплексах.

Ключевой вывод: недвижимость снова оказалась предпочтительным средством защиты от геополитической нестабильности.

Пересмотр инвестиционных стратегий в странах Персидского залива

Хотя ОАЭ поддерживают дипломатические отношения как с западными, так и с региональными державами, Авраамские соглашения и дифференцированная позиция ОАЭ в отношении напряженности между Израилем и Ираном играют определенную роль в поддержании доверия инвесторов.

Примечательно, что институциональные инвесторы и семейные офисы GCC не отступают. Вместо этого многие перестраивают свои стратегии, отдавая приоритет низкорисковым и высокодоходным локациям в ОАЭ, особенно в Дубае. Некоторые отложили инвестиции в другие региональные города и перенаправили эти средства на:

• Коммерческая недвижимость Дубая (особенно логистические и офисные парки)
• Многофункциональные комплексы в быстрорастущих зонах, таких как Business Bay и JVC
• REIT и фонды недвижимости, ориентированные на активы ОАЭ

Ключевой вывод: Дубай становится центральным узлом регионального перераспределения капитала, поскольку инвесторы ищут защиту от более широкой неопределенности в странах Персидского залива.

Влияние на арендную плату и доходность жилья

Поскольку приток инвесторов продолжается, рынок аренды жилья также переживает значительный подъем. Согласно последним данным:

• Арендная плата в таких районах, как Dubai Hills Estate, Jumeirah Village Circle (JVC) и Arjan, выросла на двузначные цифры с первого квартала 2025 года.
• Средняя доходность от сдачи в аренду квартир остается на уровне 6–8%, в то время как доходность роскошных вилл в закрытых комплексах составляет около 5,5%, что значительно выше среднемировых показателей.

Это имеет двойной эффект

• Инвесторы из зон конфликта приобретают арендную недвижимость в качестве убежища для своих семей
• Экспаты и специалисты, переезжающие из менее стабильных регионов, увеличивают спрос на аренду

Ключевой вывод: Настроения инвесторов поддерживаются высокой доходностью от аренды, обусловленной притоком населения и ограниченным количеством новых объектов.

Опасения и предостережения: не все так оптимистично

Хотя настроения в целом позитивные, некоторые инвесторы сохраняют осторожность по следующим причинам:

• Волатильность цен на нефть, которая может повлиять на региональные расходы и ликвидность
• Сбои в цепочке поставок, влияющие на сроки строительства
• Опасения по поводу возможного распространения международных санкций на финансовые системы

Однако правительство Дубая проявило активность, обеспечив:

• Строгий нормативный надзор
• Поддержка цифровых и удаленных транзакций
• Продолжение расходов на инфраструктуру и развитие туризма для стабилизации экономики

Ключевой вывод: осторожный оптимизм, наблюдаемый сегодня, основан на проактивной политике Дубая и защите инвесторов.

Застройщики недвижимости адаптируются к новым потребностям инвесторов

Девелоперы не сидят на месте. Понимая изменение профилей и предпочтений инвесторов из-за региональной нестабильности, многие сейчас:

• Ускорение запуска семейных, готовых к заселению объектов
• Предлагая более гибкие планы оплаты
• Продвижение схем приобретения недвижимости, связанных с получением вида на жительство, для привлечения иностранных покупателей

Маркетинговые кампании также все чаще ориентируются на диаспоры, региональные бизнес-семьи и институциональных инвесторов в странах, косвенно затронутых израильско-иранской войной.

Ключевой вывод: застройщики в Дубае быстро адаптируются, чтобы соответствовать настроениям инвесторов и перенаправить капитал из региона

Роль «Золотой визы» в формировании настроений

Инициатива «Золотая виза» ОАЭ продолжает оставаться существенным фактором притяжения во время регионального кризиса. Для инвесторов из политически нестабильных стран возможность получить:

• 10-летняя резиденция
• Свобода от подоходного налога
• Простота настройки бизнеса обеспечивает непревзойденное сочетание

Это привело к всплеску интереса к объектам недвижимости стоимостью свыше 2 миллионов дирхамов ОАЭ, что является порогом для получения Золотой визы.

Ключевое замечание: стимулы для получения вида на жительство, связанные с инвестициями в недвижимость, усиливают привлекательность Дубая в периоды региональных конфликтов.

Технологии и виртуальные транзакции стимулируют удаленные инвестиции

Одной из менее обсуждаемых, но важных тенденций в этот период является роль цифровых платформ недвижимости и инструментов удаленного инвестирования. Инвесторы в странах, затронутых ограничениями на поездки или конфликтами, по-прежнему могут:

• Просмотр объектов недвижимости с помощью виртуальных туров
• Совершайте транзакции в цифровом формате
• Регистрация недвижимости онлайн без личного присутствия

Это гарантирует, что Дубай останется доступным для инвесторов независимо от их географического или политического положения

Ключевое понимание: PropTech играет важную роль в поддержании настроений инвесторов во время сбоев, связанных с конфликтами

Перспективы: защищен ли Дубай от кризиса?

Хотя ни один рынок не застрахован от геополитического риска, Дубай доказал свою исключительную устойчивость. Его способность привлекать глобальных инвесторов во времена региональной неопределенности не нова, но реакция на текущую войну между Израилем и Ираном демонстрирует зрелость как рынка, так и его управления

Прогнозы крупных консалтинговых компаний в сфере недвижимости предполагают продолжающийся рост цен в ключевых сегментах, здоровый спрос на аренду и приток большего институционального капитала из пострадавших регионов.

Заключение

Война между Израилем и Ираном, несомненно, изменила настроения инвесторов на всем Ближнем Востоке. Однако недвижимость Дубая не только осталась невредимой, но и укрепилась в своих позициях как самого надежного места для инвестиций в регионе

Инвесторы больше не просто ищут прибыль — они ищут безопасность, диверсификацию и преемственность. Дубай предлагает все три плюс дополнительное преимущество в виде международной связанности и дальновидного управления.

В этой буре неопределенности Дубай не просто выдерживает ветра — он привлекает корабли.